房产投资技巧及方法（总结出这7条投资房产心得）

我投资房产有几个原则：

1、只有当房产的收益超过十年期国债的时候，我才考虑入手。这是我投资的原则，虽然可能会错失一些好的机会，但是也让我的投资立于不败之地。（十年期国债收益基本等同于长期无风险收益，如果房产的租金收益可以超过长期无风险收益，即使房价不涨只拿房租也不错。）

2、只投资一线或者强二线的城市，三、四线的房产投资价值不高，即使涨了也有可能卖不出去。

3、投资房还是以购买新房为主，房产商会在拍地前对这个地块做全面的考察，如果没有80%以上的把握是不会拿地的，开发商获得消息的渠道永远比你要多。

4、买50强开发商的房子，实力强的开发商对地块前期的调研能力强，而小开发商有烂尾的风险。但不要买排名前十的，比如万科、保利这种，品牌溢价太高。

5、只把房地产作为一项投资，不会把鸡蛋都放在一个篮子里，只要收益合适就考虑卖出。

6、地段一定要好，即使不是核心地段也必须交通方便，便于出售、出租。

7、不要买商住房，投资收益再高也不要买，除非你只是想拿租金。

我们投资一个房产项目，有没有可能知道这个项目的成本呢？其实是可以做到的，房地产的成本主要包含土地成本、建安成本、融资成本和税费。

比如你看完一个楼盘，可以上网搜到它的地址信息，然后登录当地的土地拍卖网站，输入地址查询当时拍地的价格（有些地方的土拍网做的比较好，查询方便，比如杭州，有些就很难查，具体看运气），除了土地的价格，还能搜到土地的建筑面积，土地价格/建筑面积就是单位地价，有些网站还会很友好的直接把单位地价标出来。

建安成本的话，一线城市普通住宅一般在3000-3500元，二线在2500-3000元。财务成本计算比较复杂，不过一般不会超过整个销售价格的15%。最后是税务成本，主要是增值税，按销售单价的12%就可以算出来。

这样把几个数据加起来，你就基本算出这个项目的成本了。

那算出项目的成本有什么用呢？你可能会说，现在不是还有很多开发商二期会比一期卖的便宜吗？这里我们就要了解下开发商的销售套路了，一般开发商从拍地到可以销售，需要1到2年的时间，正式开始销售后，可能有两种情况：一种是房地产整体行情不好，房子不好卖，另一种是房地产已经上涨或正在上涨，房价远远超过了地价。

碰到第一种情况，开发商一般会选择在成本价附近低价甚至低于成本价出售一期，然后逐步释放利好，联手中介逐步推高房价，全部出售后整体获得一定的利润。

第二种情况开发商则会尽可能的多的，以高价卖出房子，在未来行情回落时按原价甚至降价出售。