使用权房的大坑，你们还敢往里踩吗？

在房地产快速发展的这十几年，很早在一线城市买房的那一批人，到现在可能早就是百万、千万，亿万富翁了，都是踩到了时代的红利，造就了一大批富人

。

大家都知道，地产项目当中包括了70年产权的住宅用地，50年产权的包括了教育、科技、文化、卫生及体育用地。商业、旅游、娱乐用地都是40年产权。

土地性质不同，所以，产权年限也不同。开发商拿地成本也不一样，住宅用地拿地成本最高，以此类推，所以，销售价格也不同。当然，使用贷款情况也不同。50年产权的房子不能使用公积金贷款，商业贷款首付比例至少是50%。70年产权的房子可以申请公积金贷款，、商业贷款、优先公积金贷款还可以享受更低的首付和贷款利率。

由于地产行业的飞速发展，加上一些炒房客的推波助澜，使得房价水涨船高，由以前的几百块钱一平方涨到了现在的几千，几万，甚至十几万一平，使得很多人们在地产行业赚的盆满钵满，房子涨价，随之来的房子租金也是一路高歌。

在很多一线城市，外来人口流动越多的城市，也有很大一部分人买不起房，要居住，所以租房市场在外来人口的带动下，租金也是越来越贵，越来越难！

这也让很多广州本地村集体看到了商机，他们想到了把自己村集体上的优质地块进行转让，这个转让不是拍卖，而是进行出租。把交通方便，近地铁口，出行方便的地皮租给开发商，年限自行商量。而开发商拿了这块地，会根据市场行情以及人们需求去开发建设，大都是建设公寓，平层或者复式公寓，主打小面积，低总价，因为建这些楼的地皮是和村集体租赁过来的，所以地皮上所建房屋的性质也是使用权，由于这个性质，所以相对于周边的住宅，价格上有很多的优势，使用权公寓的销售价格可能只有产权公寓或者住宅销售单价的三分之一，甚至可能还低，他们最大的销售噱头就是包返租，低总价，收益高，好过自己在外面租房。因为这样的价格优势，而且，买了都是精装交付，又不用自己打理，还可以每个月有返租收益，就让很多群众觉得，拿个一二三四十万，买套公寓，收益比不能银行划算多了，使得很多喜欢贪便宜的人上当受骗。

如何避免这种坑呢？使用权公寓没有红本，就是没有房产证，开发商和你签订的合同，你也可以仔细看一下抬头，都是租赁合同，而不是商品房买卖合同，正规的开发商都会在售楼处公示以下五证：《土地使用协议许可证》、《建设用地批准书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程施工证》、《商品房预售许可证》。如果是使用权项目则没有《商品房预售许可证》。

国家《民法典》第七百零五条规定，使用权公寓租赁期限不得超过20年，超过20年的部分不受法律保护。公寓的出售方并不是产权方，产权方为村集体，开发商和村集体属于租赁关系，买使用权公寓，就好比是一次性向二房东交了几十年的租金。还有就是售后包租画大饼，说可以以租抵供，返租可能最多给你们返租个两三年，到时候就没有返租了。如果开发商后续资金链断裂，购房者就会陷入钱房两空的局面。